一、基本情况
中南高科·车创智慧产业园为中南控股与上海车创共同开发，主要由中南高科建设、招商、运营。园区于2020年6月取得土地，占地228亩，位于南通市中心市北高新区，紧邻南通一线地铁站唐闸公园站。总占地面积为228亩，总建筑面积26.7万平方米，其中地上总建筑面积 24万平方米，地下总建筑面积2.7万平方米，待全面正式达产后年均产值预计超50亿元，年均税收超2亿元，带动就业约4000人。项目配备了1家星级酒店，一栋酒店式公寓，2万平方米的商业社区，为南通市首宗工业为主配套部分商业的混合用地。园区重点引入汽车电子、集成电路、生命大健康等产业集群，定位为汽车科创产业总部基地、汽车研发科技创新中心、智能汽车产业智造生态。
项目通过打造产业特色明显、配套设施完善、公共服务完备的工业园区，实现企业、项目、资金、人才、技术的聚集效应和规模发展，构建具有充分活力、相对独立和完整、商业配套齐全的工业企业群体，形成产城融合、产业集聚发展和全产业链推进的新业态。
中南高科·车创智慧产业园鸟瞰图
中南高科·车创智慧产业园主干道实景图
二、主要做法
（一）混合用地
地块出让前即进行控规调整，将地块明确为工业、商业混合用地，其中工业用地占比不低于90%。地块占地228亩，容积率1.58，其中工业部分容积率不低于1.5，商业部分容积率不低于2.0。总计厂房31栋，分为3-5层厂房及7层办公。园区配备1家星级酒店、1栋酒店式公寓以及1.5万㎡社区商业，全方位满足园区企业及员工的生活需求,旨在打造一座集研发、产业、园区配套为一体的多元化、生态化、活力型的新型产业工业。
（二）政策创新
一是提高准入门槛。工业园区混合用地中，工业用地占地不低于90%，容积率不低于1.5；商业用地占地不高于10%，容积率不低于2.0。整体建筑密度为40%以上，亩均土地投资强度不低于400万元。
二是支持产权分割转让。项目竣工后，可销售部分在不改变建筑的功能和土地用途的情况下，可对有固定界限、可以独立使用并具有明确、唯一的编号的基本单元按幢、层进行分割转让。
三是降低项目运营成本。对工业园区整体税收状况进行评估测算，依据地方财政贡献额按年给予运营管理机构分档共享，对项目竣工后，整体亩均税收（不含不动产交易税收）达10万元、20万元、30万元及以上的，分别按当年地方财政贡献额的10%、15%、20%予以奖励，共享期10年。
四是给予入驻租赁补贴。鼓励“先租后售”，对新入驻工业园区的企业，根据企业类型，前三年每年按租赁厂房面积分档一次性给予每平方米40元、70元、100元的租金补助。
五是加大金融支持力度。充分发挥已设立的陆海统筹基金、江海产业基金、紫荆华通基金、招商江海基金等母、子基金作用，积极引导商业银行、融资担保公司、小额贷款公司等金融机构，为工业综合体内初创型、科技型企业提供优质的融资服务。
六是鼓励加强公共服务。对入驻工业园区的各类公共服务机构，优先支持申报国家和省、市公共服务平台和专项扶持资金项目。
（三）强化监管水平
园区需与所在地政府市北高新技术开发区管委会签订《投资发展监管协议》，就亩均税收、投资强度、产出效益、企业性质、人才招引等各方面指标进行约定。同时把好入驻企业关，强化三级监管，确保产出目标均符合预期。
一是五维研判指标综合研判。对入驻项目由区联席会议初审，从投资主体、产业类型、经济贡献、科技人才、环保节能五个维度综合研判，累计研判企业超过40家。
二是五级审核体系层层把关。入驻企业由园区开发主体提出意见，开发区管委会审查、部门会审、区政府审核、市联席会议审定，企业入驻后在厂房竣工验收三年后通过绩效评价方可办理不动产登记手续。
三是五条禁止红线严格管理。项目开发主体要与所有入驻企业签订厂房租售协议，并明确退出条款。同时明确五个严禁，即不得向个人出租出售、不得有居住功能设施、不得接入煤气、不得违规变性做商办、不得改变工业用地性质。
四、节地效果
（一）节地水平显著
中南高科·车创智慧产业园占用土地面积228亩，总建筑面积约26.7万平方米，容积率在1.58以上，所建设厂房均为兼顾绿色、生态、品质的标准厂房，建筑外立面均实行“公共建筑”化处理，土地的使用效益、质量均远超一般产业用地。
（二）用地效益增高
园区开发企业为具有较强经济实力、行业影响力和园区开发成功经验的优秀开发企业，企业自身即为生产行业里的领头羊，相较政府招商更有天然优势，通过其遍布全国的服务网，成熟的产业链服务经验以及综合金融、战略研究、知识产权、人才服务等各方面的增值服务能够招引一批有核心技术、有发展前景优质企业从而带来地方产业的整体提升。
（三）产业用地优化
产业园因其高品质的厂房、园区环境、增值服务和产业聚集带来的效益，吸引了散乱在辖区范围内的优质企业腾迁，从而将空间“化零为整”，产业用地布局得到优化。
五、应用前景
标准厂房工业园区的对于集约利用土地、培育产业集群和提升经济密度具有重要意义。包括混合用地、弹性用地等供地方式的改革也为该类园区的开发运营提供了更多可能性。同时具备成熟运营经验和专业运营能力的开发主体在园区规划、开发建设、项目招引上施展手脚，通过特色化的园区和标准化的服务助力入驻企业发展，从而实现地方产业经济和土地使用效益的双提升。
六、实践探索（政策价值）
崇川区现有省级开发园区“大载体”3 个，类似中南高科车创智慧产业园的标准厂房工业园区、科创产业园区等“中载体”20 多个，主城区都市型工业载体优势明细，有利于以商引商，招引补链强链延链项目，助力打造产业集群。同时崇川区以省、市文件为蓝本，出台了《崇川区进一步深化工业用地提质增效的实施细则》（崇办〔2022〕57号），容积率、亩均固定资产投入和税收等准入指标均高于南通市其他地区、新上高标准厂房项目容积率不低于2.0。标准提高以来，崇川区高标准厂房工业载体项目再发力，先后出让三个高标准厂房项目，地块平均面积200亩，并严格按照容积率不低于2.0的要求执行，切实做到“工业上楼”，向天空要发展空间。
